Vor viereinhalb Jahren kaufte eine neu gegründete Unternehmenseinheit einen Einkommenswohnkomplex mit 264 Wohnungen in Phoenix. Die Immobilie hatte mehr als 4 Millionen US -Dollar an Bundessteuergutschriften erhalten und sollte im Gegenzug jahrzehntelang erschwinglich bleiben.
Das Unternehmen verwendete dann eine legale Lücke, die den Erschwinglichkeitsschutz aus den Wohnungen entzogen hat. Das Manöver scheint für das Unternehmen lukrativ gewesen zu sein, das die Immobilie für weniger als 20 Millionen US -Dollar gekauft und zwei Jahre später für 63 Millionen US -Dollar umdrehte. Heute sind die beworbenen Mieten dort um rund 50%gestiegen.
Ähnliche Geschichten spielen seit Jahren im ganzen Land, da Entwickler und Immobilieninvestoren einen obskuren Abschnitt des als „qualifizierten Vertrags“ bezeichneten Steuergesetzbuchs nutzen. Es ermöglicht den Eigentümern von Mietobjekten mit niedrigem Einkommen, die großzügige Steuergutschriften erhalten haben, Mieten weit früher zu erheben, als das Gesetz normalerweise erfordert.
Rund 115.000 Wohnungen in den USA haben infolgedessen Mietbeschränkungen verloren, Nach einer Schätzung. Experten sagen, dass diese Conversions den Mangel an erschwinglichen Wohnraum durch den Land verschärfen, der in den letzten Jahren verstärkt hat. Ein Bericht kürzlich abgeschlossen Dass das Land fast 5 Millionen weniger Wohnungseinheiten hat als es braucht. Das Problem ist am akutesten Für diejenigen mit niedrigem Einkommen.
Die Lücke ist seit Jahrzehnten trotz weit verbreiteter Übereinstimmung zwischen den Aufsichtsbehörden und Anwälten über ihren Schaden offen. Die Bemühungen des Kongresses, die Bestimmung aufzuheben, sind gescheitert – zuletzt im Jahr 2023 -, obwohl die staatlichen Reformen ihre Auswirkungen beeinträchtigt haben. Präsident Donald Trump hat sich verpflichtet Um die Wohnkosten zu senken, aber einige Befürworter der Reform sind skeptisch, dass seine Verwaltung oder ein republikanischer kontrollierter Kongress ein Gesetz streiken wird, das für die Immobilienbranche lukrativ sein kann. (Das Weiße Haus hat nicht auf eine Anfrage nach Kommentar geantwortet.)
“Wir haben eine erschwingliche Immobilienkrise fast überall im Land”, sagte Robert Rozen, ein ehemaliger Berater des Senats, der bei der Ausarbeitung der Bestimmung half und nun seine Aufhebung fordert. “Wir können es uns nicht leisten, günstigere Einheiten zu verlieren, insbesondere aufgrund einer Lücke im Gesetz.”
Das Gesetz ist Teil des Gesetzes, das die Steuergutschrift mit niedrigem Einkommenswohnung definiert, was zum Hauptkatalysator für neue erschwingliche Mietwohnungen im Land geworden ist. Das Programm bietet Entwicklern einen Steuerzuschuss im Wert von potenziell Millionen von Dollar, um Einheiten erschwinglich zu halten und sie nur an Mieter der Arbeiterklasse zu mieten. In der Regel verdienen Haushalte unter 60% des mittleren Einkommens in der Fläche. Für eine dreiköpfige Familie, die sich im vergangenen Jahr in Phoenix qualifiziert hat, müsste sie 55.560 Dollar oder weniger verdienen.
Miet- und Einkommensbeschränkungen sollen mindestens 30 Jahre dauern. Aber nach nur 14 Jahren können Immobilienbesitzer ihre Staaten auffordern, Käufer zu finden. Diese Opt-out-Klausel sollte vorsichtige Investoren einen frühen Ausstieg aus dem Programm anbieten und gleichzeitig den Erschwinglichkeitsschutz für die Immobilien beibehalten. Aber es enthielt einen kritischen unbeabsichtigten Fehler: Staaten können nur zu Preisen verkaufen, die von einer Formel festgelegt werden, die die Immobilien fast immer überprüft. Infolgedessen werden Käufer selten gefunden. Wenn Staaten innerhalb eines Jahres keine Käufer finden, können die Eigentümer die Mieten an freien Einheiten und einige Jahre später auch an bestehenden Mietern erhöhen.
“Es war offensichtlich ein Fehler, dies in das Gesetz aufzunehmen”, sagte Rozen, jetzt ein Anwalt, der sich auf erschwingliche Wohnraum spezialisiert hat. “Wir wussten nicht, was wir taten, als wir die Buy-out-Formel errichteten.”
Die Begünstigten dieses Manövers sind oft vor öffentlicher Sicht geschützt. Das Anwesen von Arizona, zuvor als Sombra Apartments bezeichnet, wurde von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in Delaware umgeflippt, die kurz vor dem Kauf unter dem Namen Sombra Apartments LLC aufgenommen wurde und einen kleinen Online -Fußabdruck hat. Durch eine öffentliche Aufzeichnungsanfrage, ProPublica Erhielt den Antrag, der den Verlust des Erschwinglichkeitsschutzes auslöste, was zeigt, dass die LLC von einem Immobilieninvestmentunternehmen in Scottsdale, Arizona, genannt wurde, als Renue Properties kontrolliert. Laut der Website von Renue ist das Unternehmen auf „Akquisition und Verjüngung von unterdurchschnittlichen Multifamilieneigenschaften“ spezialisiert und hat durchschnittlich 81% Rendite erzielt. Michael Christiansen, dessen LinkedIn -Profil ihn zum Zeitpunkt der Transaktionen als CEO von Renues auflistet, antwortete nicht auf Anfragen nach Kommentaren. (Mehr als 5.700 Einheiten mit niedrigem Einkommen im Bundesstaat haben nach derselben Opt-out-Methode laut einer 2023 Erschwinglichkeitsschutz verloren Republik Arizona Bericht.))
Einige Unternehmen, die die Lücke ausnutzen, scheinen dies mit der indirekten Unterstützung von Fannie Mae und Freddie Mac getan zu haben. Die von der Regierung gesponserten Unternehmen unterstützen den Wohnungssektor des Landes, in der Regel durch den Kauf von Hypotheken, um Bargeld in den Hypothekenmarkt zu injizieren. Immobilienaufzeichnungen zeigen, dass die Unternehmen an Kredite an Eigentümer mit niedrigem Einkommen beteiligt waren, die dann die Immobilien des Erschwinglichkeitsschutzes beruhten oder dies versuchen. Die Beteiligung der Unternehmen erscheint im Widerspruch zu ihrer erklärten Unterstützung für erschwingliche Wohnungen. Sprecher von Fannie und Freddie antworteten nicht auf Anfragen nach Kommentaren.
Zwei Branchenkenner verteidigten den qualifizierten Vertragsprozess, um den Mangel an Wohnungsmangel zu bekämpfen. Das ist die Position von Charlie Moline, CEO von Moline Investment Management, der sagte, er habe den Mechanismus verwendet, um den Schutz von Erschwinglichkeit von rund 20 Mehrfamilienobjekten im gesamten Mittleren Westen zu entfernen.
In der Regel sind einkommensschwache Steuerguthaben-Immobilien zu alt und getragen, um in High-End-Markteinheiten umgewandelt zu werden, sagte er. Die Immobilien können jedoch nach einigen grundlegenden Renovierungsarbeiten an Mieter mit mittlerem Einkommen ansprechend werden. “Niemand wird von dem vertrieben, was wir tun”, sagte Moline, die behauptet, dass er die Miete steigt. “Unser Ziel ist es, erschwingliche Wohnraum auf die fehlende Mitte auszudehnen.”
Dieses Ziel wäre für Lashunda Williams, einen Einwohner eines Wohnungskomplexes mit niedrigem Einkommen in Omaha, Nebraska, von geringem Nutzen, den Moline im letzten Jahr gekauft hat und den Opt-out-Prozess durchnimmt. Der 33-jährige Williams sagte, sie verdiente 17 Dollar pro Stunde als Verwalter in einem Amazonashaus und zahlt 899 US-Dollar für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer. “Ich kann kaum mit meiner Miete mit der Hälfte der Zeit Schritt halten”, sagte sie. Wenn es zunahm: “Ich müsste mich bewegen.”
Molines Argument war ähnlich nicht zutreffend für Rozen, den ehemaligen Senat. “Das Fazit ist, dass der Eigentümer sein Mieteinkommen erhöht und Mieter, die das Programm dienen sollen, ihre erschwinglichen Mieten verlieren”, sagte Rozen. “Und die Bundesregierung wird ausgenutzt.”
Erschwingliche Wohnungsbaubefürworte forderten lange Zeit die Aufhebung der qualifizierten Vertragsbestimmung. Die Bemühungen des Kongresses, dies zu tun, haben jedoch zum Teil aufgrund der Lobbyarbeit von Entwicklern und Private-Equity-Unternehmen mit Interessen an einem Einkommenswohnungsunterkünften aufgrund eines ehemaligen Kongressangestellten durch die Aufhebung der Aufhebungsbemühungen zurückzuführen.
Befürworter hatten mehr Erfolg, um Reformen auf Landesebene zu drängen. Laut Moha Thakur vom National Housing Trust treibt eine Mehrheit der Staaten nun Antragsteller an oder verlangt Antragsteller für einkommensschwache Wohnungssteuergutschriften. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, die Federal Housing Finance Agency und das ländliche Wohnungsdienst des Ministeriums für Landwirtschaft haben kürzlich Richtlinien vorgeschlagen oder erlassen, um das Problem zu bekämpfen. Das schließt a ein 2023 FHFA -Anforderung dass Fannie Mae und Freddie Mac nicht mehr in einkommensschwache Wohnungen investieren, die für frühe Opt-outs berechtigt sind. Fannie und Freddie können jedoch immer noch Kredite für solche Immobilien unterstützen, was laut Rozen häufiger die Art und Weise ist, wie sie involviert sind. (Freddie hat gesagt Es wird das Thema untersucht.) Und angesichts der Massenmaßstabs der Trump-Regierung, die Versuche, die Vorschriften abzureißen, insbesondere diejenigen, die im Rahmen der Biden-Verwaltung verabschiedet wurden, ist unklar, ob die neuen politischen Initiativen überleben werden.
Die Änderungen auf Landesebene haben sich ausgewirkt und die Anzahl der jährlich verlorenen Wohnungen durch den Opt-out von rund 10.000 pro Jahr auf 6.000 und 7.000 geführt. Ohne Maßnahmen im Kongress bleibt die Lücke jedoch in den Büchern und eine Bedrohung für arme Mieter. “Diese Lücke sollte nicht existieren”, sagte Joy Noll, ein Mieter des Eigentums in Arizona, der von bescheidenen Subventionen für Wohn- und Behinderungen lebt. Wenn die Mieten weiter steigen, befürchtet sie, dass sie sich bewegen muss: „Es hat es denjenigen von uns unmöglich gemacht, die ein niedriges Einkommen zu übernachten.“
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