Het ministerie van Justitie heeft dinsdag zes van de grootste verhuurders van het land aangeklaagd en beschuldigd van het gebruik van een prijsalgoritme om op ongepaste wijze samen te werken om de huurprijzen in het hele land te verhogen.
De rechtszaak breidt een antitrustklacht uit bij de afdeling in augustus ingediend die vastgoedbeheersoftwaremaker RealPage ervan beschuldigde zich bezig te houden met illegale prijsafspraken om de concurrentie tussen verhuurders te verminderen, zodat de prijzen – en de winsten – zouden stijgen. Ambtenaren voerden een twee jaar durend onderzoek naar de volgende regeling een 2022 ProPublica verhaal waaruit bleek hoe RealPage verhuurders in het hele land hielp bij het vaststellen van de huurprijzen op een manier die volgens juridische experts tot kartelachtig gedrag zou kunnen leiden.
Samen beheren de zes verhuurders ruim 1,3 miljoen appartementen in 43 staten en het District of Columbia. Met één van hen hebben de aanklagers al een schikking getroffen.
“Terwijl Amerikanen in het hele land moeite hadden om huisvesting te betalen, deelden de verhuurders die in de rechtszaak van vandaag werden genoemd gevoelige informatie over huurprijzen en gebruikten ze algoritmen om te coördineren om de huurprijs hoog te houden”, aldus waarnemend assistent-procureur-generaal Doha Mekki van de Antitrust Division van het ministerie van Justitie. . De rechtszaak wil een einde maken aan “hun praktijk om winsten boven mensen te stellen” en woningen betaalbaarder maken.
De juridische actie is de nieuwste ontwikkeling die volgt ProPublica’s eerste onderzoek. Sinds 2022 hebben senatoren wetgeving ingevoerd die het gebruik van huuralgoritmen vergelijkbaar met die van RealPage wil verbieden, en huurders hebben tientallen lopende federale rechtszaken aangespannen. Steden in het hele land, waaronder San Francisco, Philadelphia en Minneapolis, zijn er ook toe overgegaan om verhuurders ervan te weerhouden soortgelijke algoritmen te gebruiken om de huurprijzen vast te stellen.
De populaire software van RealPage verzamelde niet-openbare prijsinformatie van meerdere vastgoedbeheerders en voerde deze door via een gemeenschappelijk algoritme, dat vervolgens een optimaal huurniveau aanbeveelde aan degenen die het gebruikten – in strijd met regels die dergelijke coördinatie verbieden, beweerden federale aanklagers. Ze beschuldigden de verhuurders er ook van dat ze op ongepaste wijze rechtstreeks over hun prijzen communiceerden via telefoontjes, e-mails en deelname aan ‘gebruikersgroep’-forums die door RealPage worden gehost.
Het bedrijf dringt er bij verhuurders op aan om een ‘auto-accept’-functie in zijn software te gebruiken, zeggen de autoriteiten, en maakt het lastig voor vastgoedbeheerders om zijn suggesties af te wijzen.
RealPage Senior Vice President Jennifer Bowcock noemde de federale zaak “gebrekkig” en zei dat het bedrijf “toegewijd is aan het krachtig verdedigen van onszelf en onze klanten tegen de beschuldigingen van het DOJ.” RealPage heeft zijn software al aangepast om niet-openbare gegevens te verwijderen, ondanks het standpunt dat de technologie legaal en ‘competitief’ was, zei ze.
„Het is tijd om te stoppen met het tot zondebok maken van RealPage – en nu ook onze klanten – voor problemen met de betaalbaarheid van woningen, terwijl de hoofdoorzaak van de hoge huisvestingskosten het onderaanbod aan woningen is, wat we vanaf het begin al hebben gezegd,“ zei ze.
Drie van de verhuurders die deze week in actie zijn gekomen, zijn verschenen ProPublica’s Verhaal uit 2022, inclusief de grootste huisbaas van het land, Greystar, en Camden Property Trust.
Camden CEO Ric Campo vertelde destijds aan de nieuwsorganisatie dat de appartementenmarkt in Houston, waar het hoofdkantoor van het bedrijf is gevestigd, zo groot en divers was dat “het moeilijk zou zijn om te beweren dat er sprake was van enige vorm van prijsafspraken.”
Maar toen Camden in 2006 de opkomende technologie voor het vaststellen van huurprijzen adopteerde, ontdekte het bedrijf dat de winst groeide, ook al vertrokken er meer huurders.
“Het netto-effect van het verhogen van de inkomsten en het verdrijven van mensen was $10 miljoen aan inkomsten”, vertelde Campo toen aan een vakblad. (Hij zei later dat dit citaat niet weerspiegelt hoe hij of Camden vandaag tegen huurders aankijkt.)
Noch Campo, noch Camden reageerden op een verzoek om commentaar.
Greystar, de grootste beheerder en eigenaar van huurwoningen in de VS, zei in een verklaring “teleurgesteld” te zijn dat het ministerie van Justitie het bedrijf aan de rechtszaak heeft toegevoegd.
“Op geen enkel moment heeft Greystar zich schuldig gemaakt aan concurrentiebeperkende praktijken”, aldus de verklaring van het in South Carolina gevestigde bedrijf. “Wij zullen ons krachtig verdedigen in deze rechtszaak.”
ProPublica’s Uit data-analyse uit 2022 bleek ook dat Willow Bridge Property Company (voorheen Lincoln Residential) tientallen gebouwen beheerde in markten waar de huurprijzen snel groeiden. Het bedrijf reageerde niet onmiddellijk op een verzoek om commentaar over de rechtszaak van het ministerie van Justitie.
Eén vastgoedeigenaar en -beheerder, Cortland, heeft er al mee ingestemd om te stoppen met het gebruik van niet-openbare gegevens van concurrenten om prijsmodellen te trainen of uit te voeren, in het kader van een schikking met federale aanklagers. Het voorgenomen akkoord is ter overweging aan de rechtbank voorgelegd.
Het in Atlanta gevestigde Cortland beheert meer dan 80.000 huurwoningen in 13 staten. Een gerelateerd federaal strafrechtelijk onderzoek dat in mei 2024 leidde tot een huiszoeking in het hoofdkantoor is gesloten, aldus een woordvoerder.
De woordvoerder zei dat het bedrijf “verheugd” is om de schikking aan te kondigen.
“Wij geloven dat we dit resultaat alleen hebben kunnen bereiken omdat Cortland jaren en aanzienlijke interne middelen heeft geïnvesteerd in de ontwikkeling van een eigen softwaretool voor inkomstenbeheer die niet afhankelijk is van gegevens uit externe, niet-openbare bronnen”, aldus de woordvoerder.
Software voor inkomstenbeheer kan verhuurders helpen de huurprijzen ‘efficiënt’ te beheren en discriminatie te voorkomen, zei een woordvoerder van gedaagde Cushman & Wakefield, die ook eigenaar is van gedaagde Pinnacle. De woordvoerder zei dat het bedrijf alleen als manager niet “strategie, prijsstelling of bezettingsdoelstellingen vastlegt”, beslist welke software het gaat gebruiken, of de aanbevelingen van de software accepteert.
In de rechtszaak wordt ook de LivCor van Blackstone genoemd. Blackstone reageerde niet onmiddellijk op verzoeken om commentaar.
Naast het benoemen van verhuurders als gedaagden in de claim, werden ook de procureurs-generaal van Illinois en Massachusetts als mede-eisers toegevoegd, waardoor het totale aantal deelnemende staten op 10 komt. Tot de staten behoort de meest bevolkte van het land: Californië, met 17 miljoen inwoners. huurders.
RealPage zei dat “minder dan 10% van alle huurwoningen in de VS RealPage-software gebruikt om huurprijzen voor te stellen, en dat onze software-aanbevelingen minder dan de helft van de tijd worden geaccepteerd.”
Maar een rapport van het Witte Huis in december zei dat dit aantal hoger zou kunnen zijn. Het zei dat RealPage- en censusgegevens suggereren dat maar liefst 1 op de 4 landelijke huurwoningen een RealPage-prijsalgoritme gebruikt. En de penetratie van het bedrijf is in sommige markten hoger, aldus het rapport.
Met behulp van modellen van hoe concurrerende markten eruit zouden zien, ontdekten onderzoekers dat algoritmische prijsbepaling huurders in eenheden waar het wordt gebruikt gemiddeld $ 70 meer per maand kost, of 4% van de huur. In zes grote stedelijke gebieden bedragen de kosten meer dan 100 dollar per maand, zo blijkt uit het rapport.
Het rapport schat de totale extra kosten voor huurders als gevolg van het gebruik van dergelijke algoritmen in 2023 op ongeveer 3,8 miljard dollar.
RealPage zei dat de analyse ‘vol zit met gebrekkige aannames’ en dat het Witte Huis nooit contact heeft opgenomen met het bedrijf over het rapport.
Het lot van de rechtszaak van het ministerie van Justitie onder de nieuwe regering is onduidelijk. De nieuwgekozen president Donald Trump heeft Gail Slater, een ervaren antitrustadvocaat en economisch adviseur van JD Vance, genomineerd om de antitrustafdeling van het ministerie te leiden.
Help ons ons voor te bereiden op de eerste dag van Trump
Trump is druk bezig met de voorbereidingen voor de eerste dag van zijn presidentschap – maar dat is ook zo Waarheid.
Trump heeft er geen geheim van gemaakt dat hij een sloopaanval plant op zowel specifieke gemeenschappen als de democratie als geheel, te beginnen op zijn eerste dag als president. Nu er voor 20 januari meer dan 25 uitvoeringsbesluiten en richtlijnen in de wachtrij staan, heeft hij beloofd ‘het grootste deportatieprogramma in de Amerikaanse geschiedenis te lanceren’, de antidiscriminatiebescherming voor transgenderstudenten terug te draaien en een ‘borrel, boor, boor’-aanpak te implementeren. de olie- en gaswinning opvoeren.
Organisaties zoals Waarheid worden ook bedreigd door wetgeving als HR 9495, de ‘non-profit killer bill’ die de minister van Financiën in staat zou stellen elke non-profit organisatie tot ‘terroristische ondersteunende organisatie’ te verklaren en de belastingvrijstelling zonder eerlijk proces te ontnemen. Progressieve media zoals Waarheid die zich moedig heeft geconcentreerd op de berichtgeving over de genocide van Israël in Gaza, staan in het vizier van het wetsvoorstel.
Als journalisten hebben wij de verantwoordelijkheid om naar de harde realiteit te kijken en deze aan u te communiceren. We hopen dat u, net als wij, deze informatie kunt gebruiken om u voor te bereiden op wat komen gaat.
En als u zich onzeker voelt over wat u moet doen in het licht van een tweede regering-Trump, nodigen wij u uit om daar een onmisbaar onderdeel van te zijn Waarheid’s voorbereidingen.
Naast het berichten over de wijdverbreide aanval van draconisch beleid, versterken we onze middelen voor wat de volgende stap zou kunnen zijn voor de progressieve media: rechtszaken te kwader trouw tegen extreemrechtse geesten, wetgeving die ons de mogelijkheid wil ontnemen om belasting te ontvangen. aftrekbare donaties en een verdere beperking van ons bereik op sociale-mediaplatforms die eigendom zijn van de sycofanten van Trump.
We bereiden ons nu voor op de eerste dag van Trump: het opbouwen van een moedige coalitie van bewegingsmedia; het bereiken van de activisten, academici en denkers die we vertrouwen om een licht te laten schijnen op de innerlijke werking van autoritarisme; en van plan zijn journalistiek te gebruiken als instrument om bewegingen toe te rusten om de mensen, landen en principes te beschermen die het meest kwetsbaar zijn voor de vernietiging van Trump.
We vragen al onze lezers om een maandelijkse donatie te doen of een eenmalige donatie te doen – als een belofte om ons bij te staan op de eerste dag van Trumps presidentschap, en elke dag daarna, terwijl we journalistiek produceren die autoritarisme en censuur bestrijdt , onrechtvaardigheid en desinformatie. Je bent een essentieel onderdeel van onze toekomst. Sluit je aan bij de beweging door vandaag nog een fiscaal aftrekbare donatie te doen.
Als u de middelen heeft om een substantiële gift te doen, graaf dan diep in deze kritieke tijd!
Met dankbaarheid en vastberadenheid,
Maya, Negin, Saima en Ziggy
