De volgende president van de Verenigde Staten zal, naast andere urgente kwesties, een huizencrisis erven waardoor de gemiddelde huurprijzen sinds 2019 met 19% zijn gestegen, waardoor tientallen miljoenen Amerikanen meer moeten betalen dan 30% van hun inkomen richting huur en vele anderen dakloos. Vice-president Kamala Harris, die de mantel van een nuchtere probleemoplosser zoekt in vergelijking met voormalig president Donald Trump, heeft een uitgebreid plan uitgebracht om de kosten van huisvesting te verlagen, grotendeels door er meer van te bouwen.
Harris' voorgestelde poging om 3 miljoen nieuwe woningen toe te voegen, onderdeel van „Een nieuwe weg vooruit voor de middenklasse,' concentreert zich op het bieden van veel prikkels – het uitbreiden van de belastingkrediet voor woningen voor lage inkomens (LIHTC) om ontwikkelaars te helpen betaalbare huurwoningen te bouwen, en het creëren van een nieuw belastingkrediet voor buurthuizen ter ondersteuning van de bouw en renovatie van koopwoningen in lage inkomenslanden. inkomensgemeenschappen, waarbij een belastingverlaging wordt ingevoerd voor huizenbouwers die huizen bouwen voor nieuwe huizenkopers en waarbij staats- en lokale overheden nog eens $ 40 miljard worden verstrekt om het woningaanbod uit te breiden. Daarnaast wil Harris $ 25.000 aan aanbetalingshulp bieden aan beginnende huizenkopers .
In een analyse In de Washington Post beschreven Mark Zandi, de hoofdeconoom van Moody's Analytics, en Jim Parrott, een fellow bij het Urban Institute, het plan als “de meest agressieve impuls aan de aanbodzijde sinds de nationale investeringen in woningen die volgden op de Tweede Wereldoorlog. .” Andere experts die minder optimistisch zijn over de mogelijkheid om de grens van 3 miljoen te bereiken, erkennen dat nog steeds substantiële groei mogelijk is.
Het uitgangspunt van Harris' plan is uiteraard dat een toename van het woningaanbod de kosten zal drukken. Hoewel economen het grotendeels eens zijn over deze logica, hebben sommige progressieven benadrukt dat het plan alleen effectief zal zijn als een regering-Harris voornamelijk investeert in goedkope woningen die zijn gebouwd voor huurders met een laag inkomen en los staan van de speculatieve markt. In dat opzicht betoogt beleidsanalist Matt Bruenig in Jacobin schiet het Harris-plan tekort door overheidsgeld naar de huizenmarkt met winstoogmerk te sluizen, waardoor het slechts tijdelijke betaalbaarheid biedt aan werkende Amerikanen en Amerikanen uit de middenklasse.
“Om de huizencrisis op een zinvolle manier aan te pakken, moeten de Democraten verder gaan dan alleen het publiek-private paradigma en rechtstreeks investeren in huisvesting als een publiek goed”, schreef hij, terwijl hij ook erkende dat de plannen van Harris een zinvol beleid omvatten om de uitbuiting door de particuliere sector tegen te gaan. verhuurders.
De wilskracht om meer woningen te bouwen hapert vaak als gevolg van ogenschijnlijk onbetaalbare kosten, politieke tegenstand en zelfzuchtige prikkelseen realiteit die zich afspeelt op staats- en lokaal niveau. Misschien vertrouwt Harris daarom op subsidies om de groei te stimuleren, in plaats van te proberen staten eisen op het gebied van huisvesting op te leggen. Pogingen van gouverneurs om van steden en voorsteden met een lage dichtheid te eisen dat zij hun steentje bijdragen, kregen te maken met hevige tegenslag van lokale overheden en wetgevers in de voorsteden die niet tot iets gedwongen wilden worden, of hoorden van kiezers die hun waardevolle, ongerepte gebieden wilden behouden. buurten. Terwijl de Democraten uit Californië en Massachusetts een akkoord bereikten in hun respectieve staten, was gouverneur Kathy Hochul, DN.Y. gedwongen te schrappen haar huisvestingsvoorstel ondanks het werken met grote Democratische meerderheden in de wetgevende macht.
Progressieven wierpen destijds een deel van de schuld op Hochul omdat ze zich verzette tegen de opname van uitzetting met een 'goede zaak', waardoor huurders de mogelijkheid zouden krijgen om huurverhogingen voor de rechter aan te vechten, en een kans zouden missen om een bredere coalitie rond haar voorstel te vormen. Hoewel plotselinge en oneerlijke huisuitzettingen altijd een ongelukkige realiteit zijn geweest, waarschuwen huurdersrechtenorganisaties dat verhuurders sinds de chaos en wanhoop van de COVID-19-pandemie nog brutaler zijn geworden in hun pogingen om de winst te maximaliseren en huurders uit te buiten.
In augustus 2024 heeft het ministerie van Justitie RealPage aangeklaagdeen vastgoedbedrijf dat zij beschuldigden van prijsafspraken om de huurprijzen op te drijven. DOJ-functionarissen beweerden dat het bedrijf algoritmische prijzen hielp huisbazen bij het samenspannen en het vaststellen van huurprijzen boven de marktrente, wat ‘huurders de voordelen van concurrentie op het gebied van de huur van appartementen ontneemt en miljoenen Amerikanen schaadt.’ De gevolgen van het plan van RealPage waren verstrekkend; naar verluidt at minstens de helft van de landeigenaren uit het dal, omdat ze berekenden dat zelfs als huurverhogingen tot leegstand zouden leiden, ze nog steeds grotere winsten zouden maken.
Harris, die gewetenloos gedrag van deze verhuurders aanhaalt, stelt in haar huisvestingsplan voor om de Preventing the Algorithmic Facilitation of Rental Housing Cartels Act in het Congres aan te nemen, die prijsafspraken illegaal zou maken onder de antitrustwetten. Terwijl sommige conservatieve economen dat wel hebben gedaan gewaarschuwd dat het voorstel de ontwikkeling zou ontmoedigen en het woningtekort zou verergeren, hebben anderen gedaan betoogd dat het conventionele neoliberale antipathie Huurcontroles zijn misleidend – op veel plaatsen waar sterke huurcontroles bestaan, zoals New Jerseyis het woningaanbod juist toegenomen.
Ook verhuurders worden ervan beschuldigd het hamsteren van goedkope woningen en ze voor een exorbitante prijs te verkopen, wetende dat de wanhoop van sommige huurders de verspilde ruimte ruimschoots zou compenseren. In sommige gevallen houden ze naar verluidt sommige eenheden met opzet buiten de markt. In New York City bijvoorbeeld, terwijl het leegstandspercentage van on-market units rond de 1,4% schommelt – het laagste sinds 1968 – niemand weet het hoeveel eenheden er open zouden moeten zijn, zijn niet opgenomen in de officiële cijfers. Lokale wetgevers hebben wetgeving voorgesteld om dit uit te zoeken door verhuurders te verplichten alle leegstaande eenheden openbaar te maken, en mogelijk binnenkort een bondgenoot in het Witte Huis te vinden.
‘Sommige huiseigenaren – sommigen van hen kopen tientallen, zo niet honderden huizen en appartementen. Vervolgens ruilen ze ze om en verhuren ze tegen extreem hoge prijzen, en het kan het voor gewone mensen onmogelijk maken om dat te kunnen doen. een huis kopen of zelfs huren”, zei Harris in een toespraak gericht op kwesties rond de kosten van levensonderhoud. Om dit aan te pakken stelt Harris een tweede stuk huisvestingswetgeving voor – de Predatory Investing Act – die belastingvoordelen zou opleveren voor investeerders die grote aantallen eengezinshuurwoningen opkopen.
Om beide wetten goed te keuren die bedoeld zijn om oneerlijke praktijken van verhuurders aan banden te leggen, zal Harris de steun van het Congres nodig hebben en geeft zij zeker de voorkeur aan haar mede-democraten als regeringspartners. De standpunten van de GOP over de huisvesting tijdens deze verkiezingscyclus varieerden grotendeels van oppositioneel, in het geval van Project 2025-voorstellen om federale betaalbare huisvestingsprogramma’s terug te schroeven en de bescherming van huurders te verzwakken, tot ambivalentie, in het geval van de campagne van Trump beloften om de kosten te verlagen door de inflatie te verslaan en een einde te maken aan „de onhoudbare invasie van illegale vreemdelingen die de huisvestingskosten opdrijft.“ Critici van het economische beleid van Trump hebben dat wel gedaan betoogd dat zijn plannen om de tarieven over de hele linie te verhogen waarschijnlijk de inflatie zullen opdrijven, en niet verzachten.
Harris, voortbouwend op een reeks huiveringwekkende opmerkingen van Trump, heeft zich de laatste dagen van de campagne vooral geconcentreerd op de dictatoriale en wraakzuchtige fantasieën van haar rivaal. Er zijn echter aanwijzingen dat meer tijd om haar huisvestingsplan te vergelijken met het ogenschijnlijk ontbrekende huiswerk van Trump of het verlanglijstje van Project 2025 effectief zou zijn – veel Amerikanen zijn het slachtoffer geworden van de huizencrisis en kijken nu niet alleen naar hun president voor hulp in de breedste zin van het woord. van het woord, maar ook volgens opiniepeiling gegevensbeleidsmaatregelen zoals huurcontrole en de uitbreiding van betaalbare woningen.
Lees meer
over de huizencrisis
